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房地產稅收籌劃實例——代建與自持的“移花接木”

時間:2019-11-18  訪問:

  一、土地出讓原方案

  房地產開發商摘取土地的兩個條件——代建道路(墊資建設后政府按支付代建費)、投資建設并自持運營酒店。

  二、稅務優化意見

  1、道路建設后無償移交政府,并在土地出讓合同中明確為摘地條件及公共配套性質;

  2、原方案的代建費變更為政府財政專項資金用以補償酒店建設支出,政府配合提供撥付文件并在文件中明確該專項資金的使用及管理辦法。

  PS:此方案還可以達到“定向摘地”的效果,如土地出讓時不披露酒店的財政專項資金補償的事宜,如此其他企業可能算不過來帳,當然前提是我方能確保后面政府不賴帳。

  三、方案差異分析

項目

 

原方案

 

優化方案

 

道路代建成本

 

不能在土增清算中扣除;
所得稅中不得預提扣除。

 

可以作為公配支出在土增中扣除;
作為公配,所得稅中可以預提扣除。

 

道路代建費

 

需繳納所得稅;
需繳納增值稅及附加。

 

無需繳納所得稅,但“代建費”對應的酒店固定資產折舊不得稅前扣除;
無需繳納增值稅及附加。

 


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